Останнім часом, почастішали випадки звернень за правовою допомогою, з питань інвестування в новобудови. Нажаль, люди звертаються вже після того, як здійснили інвестицію в будівництво, тобто коли вже виникла проблема, яку самостійно вирішити їм не вдається. Які ж ризики існують зараз і хто в цьому винен? Можливо дана заява буде різати комусь вухо, але винні в цьому саме законодавці, які навіть не намагаються законодавчо врегулювати ринок новобудов, даючи таким чином ціле поле для шахрайства і зловживання майновими правами українців.

Отже, проблемою №1, в сфері інвестування в новобудови, є відсутність обов’язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майнових прав та інших різновидів договорів в сфері інвестування в будівельній сфері та реєстру даних угод.

Чому це стало проблемою? Тому що дедалі частіше, нечисті на руку забудовники, здійснюють подвійні, ато і потрійні продажі одних і тих самих квартир. На сьогоднішній день, ніяким чином неможливо перевірити чи були вже продані майнові права на квартиру раніше. Тобто фактично

укладаючи договори, інвестор, в кращому випадку, має лише відповідний пункт договору, яким забудовник підписуючи договір гарантує, що дана квартира раніше не була продана іншим особам.

Як показує практика, проблеми подвійних продажів існують, і нажаль вирішити їх не так просто. А як же суд, нова поліція, скажете ви? Звичайно можна звернутись до суду та отримати рішення про розірвання договору та повернення сплачених коштів. Але коли діло доходить до виконання таких рішень виникає проблема. Як правило, в таких компаній-забудовників немає ні кошів на рахунках, ні іншого майна, яким можна було б компенсувати втрати покупця та виконати рішення суду.

Кримінальні провадження теж не є, на даний момент панацеєю, оскільки правоохоронні органи працюють неохоче, якщо не сказати, що не займаються даними справами взагалі. Але навіть, якщо повезе з слідчим ентузіастом, все одно це не вирішить питання по суті, оскільки директорами таких компаній забудовників, як правило є підставні особи, або особи в яких немає ніякого майна, яким можна було б відшкодувати майнову шкоду, задану шахрайськими діями забудовника.

Проблема 2: Неналежний контроль з боку державної адміністрації, департаменту будівництва та житлового забезпечення за незаконним будівництвом в місті.

Згідно інформації, опублікованої на офіційному сайті КМДА, так званих проблемних об’єктів в місті Києві – 146, будівництво яких ведеться без належного оформлення містобудівної документації. В мене, як в правника, виникає питання, яким чином ці 146 будовництв з’явились в місті і чому не було вжито відповідних заходів, щодо недопущення таких забудов на їх по- чатковому етапі Звичайною прак- тикою в місті стало, що такі об’єкти, влада помічає коли стоїть на 40-80 % готовий об’єкт, в який вкладено мільйони коштів звичайних громадян, які в надії здійснити заповітну мрію, купити нарешті житло, насправді влізли в халепу. Пояснення навіщо це потрібно і кому це вигідно одне, корупційна складова і небажання здійснювати відповідний контроль. Нажаль від цього страждають мільйони людей та сотні тисяч сімей.

Проблема 3: Юридична необізнаність покупців та гонитва за дешевизною.

В даному випадку прислів’я, що «дешевий сир в мишоловці» діє. Оскільки, як би не хотілось вірити в чудо і дешеві квадратні метри в столиці, нажаль це лише казка, або шахрайська схема забудовника, на яку висамостійно підписуєтесь. Звичайно бувають певні акції, або періоди, в які, в зв’язку з дією відповідних економічних чинників є можливість придбати вигідне житло, за помірною ціною, але частіше за все, якщо ціна на квадратні метри, порівняно з ринковими цінами цього ж сегменту є низькою, купівля таких квадратів ризикована.

Також слід зазначити, що досить низький процент покупців, перед тим як укласти договір, звертаються за правовою допомогою до юристів. Як правило, такі звернення вже надходять коли вже виникла певна проблема. В ідеалі, все ж таки не економити на правовій допомозі до укладення договорів, оскільки за короткий час самостійно осягнути всі тонкощі укладення «інвестиційних» договорів досить складно. Але, якщо ж ви все ж таки прийняли рішення укласти договір самостійно, є ряд факторів на які, в першу чергу, слід звернути особливу

увагу:

Документи:

Отже, в першу чергу перевіряємо документальну законність будівництва. Забудовник зобов’язаний

Вам надати наступний ряд документів:

• Реєстраційні документи компанії забудовника, з відповідними видами діяльності.

• Ліцензію на здійснення будівельної діяльності;

• Документи, що підтверджують право забудовника на землю. Зверніть увагу, що у разі, якщо це договір оренди землі, то строк оренди повинен бути обов’язково більшим ніж строк запланованої здачі будинку в експлуатацію. Також важливо, що земля має бути відведена за цільовим призначенням, саме під будівництво житлового будинку.

• Технічні умови на підключення будинку до комунікацій;

• Містобудівні умови і обмеження;

• Висновок комплексної державної експертизи проектної документації.

Репутація:

Перед тим, як вкласти кошти, в поки що «віртуальні» квадратні метри у новобудові, слід перевірити репутацію компанії забудовника. Відслідкувати, як і скільки проектів даною компанією реалізовано, та чи були проблеми при будівництві даних житлових комплексів. Також, не зашкодить перевірити і

засновників компанії, чи не були вони співзасновниками проблемних компаній-забудовників раніше чи в даний час. В час новітніх технологій, здійснення такого моніторингу не є проблемою, адже існує безліч форумів, на яких інвестори залишають свої відгуки про компанії забудовників в яких вони купили квадратні метри.

Уважно читаємо Договір:

В ідеалі звичайно краще звернутись до фахівця в галузі житлового (будівельного) права, оскільки інвестиційні договори є специфічними і для належного аналізу такого договору Вам знадобляться спеціальні знання. Але якщо ви все ж вирішили перевірити договір самостійно, слід звернути увагу на наступне:

предмет договору, повинен бути чітко прописаний з вказанням номеру квартири, секції, поверху, кількості квадратних метрів та будівельної адреси об’єкту нерухомості.

ціна договору повинна бути чіткою та в національній валюті, без будь яких прив’язок до іноземної

валюти та її коливань. Оскільки, як показує практика, курс валюти є досить нестабільним і є високий ризик доплачувати непомірні суми забудовнику при введенні будинку в експлуатацію.

строк здачі будинку в експлуатацію повинен також бути чітко визначений в договорі. В ідеалі, мають бути передбачені і штрафні санкції за порушення даних строків з боку забудовника.

Підсумовуючи загальну ситуацію в сфері інвестування в новобудови слід зазначити, що необхідно бути вкрай уважним, та подбати про себе та ризики втрати коштів самостійно, оскільки нажаль ні влада законодавча, ні місцева, ні суди, ні правоохоронні органи за Вас цього не зроблять, та більше того навіть не посприяють у вирішенні вашої проблеми.

Драган Яна

Адвокат

Оригінал статті “Інвестиція в новобудову в Україні, як гра в рулетку. З чим це пов’язано та кому вигідно?” можна завантажити в PDF за посиланням.